В Краснодаре пустует 61% новостроек, а в Москве — дефицит? Разбираем исторический рекорд «затоваривания» и объясняем, почему цены на сайтах не падают (но торгуются у вашего брокера или в офисе продаж)

Пока из каждого утюга кричат про «пузырь» и крах рынка недвижимости, цифры говорят о другом: рынок не рухнул, он расслоился.

Аналитики «Движение.ру» выкатили отчет: к сдаче в 2025 году не распродано 37% жилья по всей стране. Это исторический рекорд (в 2020 было всего 18%). Но если в Краснодаре застройщики не знают, кому продать 6 из 10 квартир, то в Москве ситуация обратная.

Я — Елена Трофимова, брокер и юрист по недвижимости. Давайте уберем эмоции, возьмем калькулятор и посмотрим, где сейчас «кладбище бетона», а где реальный инвестиционный потенциал, и как вы можете использовать этот кризис застройщиков в свою пользу.

Цифры выглядят пугающе для девелоперов, но интересно для покупателей с наличными. Вот тройка лидеров по доле нераспроданного жилья (сдача до конца 2025 года):

Что это значит для вас? В этих городах рынок сейчас принадлежит покупателю. Застройщики закредитованы, эскроу-счета наполняются медленно. Это идеальное поле для жесткого торга.

Инсайд из переговорной: В Краснодаре сейчас можно выбить скидку до 15-20% от прайса, если вы приходите с одобренной семейной ипотекой или наличными. На сайте вы этих цен не увидите — проектное финансирование банков запрещает демпинг «в лоб». Скидки дают только «под столом» или через индивидуальные доп. соглашения, которые может согласовать ваш личный брокер.

А теперь посмотрим на города, где паникой и не пахнет. Здесь доля нераспроданного жилья минимальна, а значит, ждать обвала цен бессмысленно:

В Москве спрос поддерживается огромным притоком регионов и «образовательной миграцией», о которой я часто пишу. Здесь стратегия «подожду, пока подешевеет» может привести к тому, что вы купите то же самое, но дороже и с худшим видом из окна.

Рекордные 5,6 млн кв. м нераспроданного жилья по стране — это не просто статистика. Это финансовый риск банкротства застройщиков.

Когда у девелопера не покупают 40-50% объема, он не наполняет эскроу-счета. Банк повышает ему ставку по проектному финансированию. Маржинальность падает. Денег на достройку может не хватить.

Как юрист, я сейчас проверяю застройщиков в два раза жестче:

Важно: Покупка в городе из «антирейтинга» сейчас безопасна ТОЛЬКО у системообразующих застройщиков (условные ПИК, Самолет, ФСК и крепкие регионалы). Лезть в проекты к мелким ООО с одним домом в поле = купить билет в реестр обманутых дольщиков.

Рынок 2026 года — это рынок профессионалов. Халявы «купил на котловане — продал х2 на ключах» больше нет. Но есть другая стратегия:

Я собрала Список из 10 ЖК Москвы и области, где продажи идут активно, но цены еще не улетели в космос, и (главное!) у застройщиков идеальная юридическая чистота. 👉 Запросить его можно у меня в моем телеграм-канале:

Там же буд выкладывать чек-листы проверки надежности застройщика в 2026 году — чтобы вы могли сами проверить любой ЖК, если не хотите обращаться к брокерам.

А вы ждете падения цен или считаете, что бетон будет только дорожать? И готовы ли вы покупать квартиру в городе, где 60% окон в новостройках темные? Пишите в комментарии 👇

Автор: Елена Трофимова — эксперт по недвижимости, юрист, инвестор. Помогаю покупать безопасно и выгодно