Что на самом деле происходит с рынком торговой недвижимости и ритейла в 2026-м

Как меняется рынок торговой недвижимости и ритейла — тема, которую мы обсуждали в нашем уютном сообществе «Кураторская» в конце декабря, подводя итоги года вместе с Александрой Котовой — главой практики T-rep, брокеридж-объединения консультантов Ligare Partners и автором телеграм-канала Mall tales.

Казалось бы, а чего тут обсуждать — падение трафика всего на 3% по прогнозу по итогам 2025 года. Но всё не так однозначно. В канале собрала саммари встречи в пдф, а здесь раскрою несколько мыслей:

Сегодня рынок коммерческой недвижимости и ритейла больше не может жить в старых установках: построил коробку, заселил понятный потребителю пул арендаторов и извлекаешь прибыль. Один из главных сдвигов — изменение взгляда на сам объект. Торговый центр больше не может существовать как просто локация для арендаторов. Он становится самостоятельным продуктом — со своим характером, пользовательским опытом и ролью в жизни человека.

А значит, маркетинг не может ограничиваться акциями и поддержкой арендаторов. Он должен быть встроен во все уровни — от работы с гостями и контента до управленческих решений и взаимодействия с комьюнити целевой аудитории.

К сожалению, «починить» трафик точечными решениями, как раньше, уже не получится. Ребрендинг или новый резидент в блоке развлечений системно проблему не решат.

При этом позитивные нотки тоже есть. Посещаемость в 2025-м в среднем снижается примерно на 3%, но эта цифра обманчива. Для торгового центра, построенного в конце 2000-х, расположенного у метро, с ушедшими иностранными брендами и вакантностью около 20%, падение трафика может достигать 30%. И дело здесь не столько в росте онлайна, сколько в утрате смысла визита.

У районных торговых центров — особенно в Москве — есть сильный потенциал роста. Но времени на раздумья у них больше нет: меняйся или затухай. Крупные московские ТЦ в целом остаются устойчивыми. Как именно будут трансформироваться торговые центры — подробно разбираю в саммари, а пока несколько цифр для масштаба.

Сегодня 62% торговых центров в России нуждаются в реконцепции.

– в регионах — это 73% ТЦ,

– в Москве — более 60% объектов.

Одна из мыслей, на которой мы сошлись с Александрой, — про новый формат торговых центров. Районные ТЦ растут тогда, когда усиливают кластерность района и собирают правильный функциональный микс. В этом случае многофункциональность становится не трендом, а новым стандартом. В торговых центрах появляются дарксторы, мини-офисы и рабочие пространства для «удалёнщиков», клиники, МФЦ, банковские отделения, складские и логистические функции. Это попытка встроиться в повседневную жизнь человека, а не быть местом «по особому поводу».

Мы с коллегами из Флакон давно присматриваемся к формату гибких офисов в торговых центрах, но пока до кейса не дошло. Если меня читают представители ТЦ — пишите. Интересно поразгонять, насколько жизнеспособен этот формат в районниках, и насколько к нему готовы собственники. Всегда полезно посмотреть на свой продукт глазами разных команд и бизнесов.

Развлекательные зоны в современных ТЦ могут занимать до 20–30% площади, включая AR/VR-форматы, поп-апы, квесты и wellness-пространства, ориентированные на миллениалов и поколение Z. Торговые центры постепенно превращаются в лайфстайл-хабы и экосистемы повседневных задач

Главный фактор — меняется сам потребитель. И этот сдвиг больше нельзя игнорировать. Сегодня торговые центры конкурируют не с онлайном. Они конкурируют за время, внимание и жизненные сценарии человека. И это разговор уже не только про арендаторов. Это разговор про то, чем пространство становится в жизни людей.