Долина-Лурье: как защитить стороны сделки и успокоить рынок недвижимости

Держу в поле зрения, какие изменения в правовом поле сделок с недвижимостью предлагаются после хайпа сделки Лурье-Долина
С разными инициативами выходили многие: депутаты ГД, Федеральная нотариальная палата, Росреестр, Российская гильдия риэлторов, прочие участники рынка

Общая картина такая: инициативы идут по четырём основным линиям — «период охлаждения» и депозиты, усиление роли нотариуса, компенсации добросовестному покупателю и общая превенция (от самозапретов до полиграфа).

· Скорее всего введут период охлаждения по сделкам с жильём (и потенциально иным крупным имуществом), когда деньги не сразу переходят в свободное распоряжение продавца, а лежат на специальном депозите

· В течение этого периода стороны могут одуматься, а суд, при признаках мошенничества/давления, может блокировать выдачу денег мошенникам и вернуть их покупателю

· Отдельно подчёркивается запрет использования «третьих лиц» при расчётах: только прямой платёж на спецсчёт/депозит.

· только безналичный расчет

· при регистрации сделки в случае продажи единственного жилья должен будет доказать, что после продажи ему будет где жить, предоставлением заверенного согласия от собственника иного жилья

· Обязательная видеофиксация всех нотариальных сделок с недвижимостью

· Идея принципа «бесспорности нотариальной сделки»: если договор удостоверен нотариусом и стороны действовали добросовестно, лишить покупателя квартиры можно только в специальной процедуре с фокусом на ошибку нотариуса; ущерб компенсируется за счёт страховки и фондов нотариата

· Предлагается повысить минимальные суммы страхования ответственности нотариуса и расширить перечень страховых случаев именно по сделкам с недвижимостью

· Введение самозапрета на продажу жилья по аналогии с самозапретом на кредиты через «Госуслуги» — собственник заранее блокирует любые отчуждения без его специального дополнительного волеизъявления

· Назначение доверенных лиц из числа близких родственников, которые должны дополнительно одобрять сделку (особенно для пожилых/уязвимых продавцов)

· Обязательная «пауза на обдумывание» (14 дней) после обращения к нотариусу до совершения сделки

· Законопроект Разворотневой: распространить существующий механизм госкомпенсации добросовестному приобретателю (когда квартира отбирается и возвращается обманутому собственнику) на случаи, когда продавец присутствовал на сделке, но доказано, что был под влиянием мошенников и не понимал происходящее

· Компенсация — однократная выплата от государства в размере реального ущерба или кадастровой стоимости (как и в уже действующей модели для случаев поддельных документов без ведома собственника)

· Риелторы также предлагают расширять компенсационные механизмы и вводить обязанность нахождения спорной квартиры в залоге до момента фактического возврата денег покупателю (чтобы не было ситуации «квартира ушла, деньги не вернулись»)

· Российская гильдия риелторов предлагает прямо закрепить презумпцию добросовестности приобретателя: доказывать недобросовестность покупателя должна противоположная сторона, а не наоборот

· Дополнительно обсуждается придание большего веса психолого‑психиатрической экспертизе продавца, как аргументу, который «перевешивает» остальную доказательственную базу, но здесь консенсуса пока нет

· На практике появляются частные «усилители доверия» — например, прохождение продавцами полиграфа по инициативе покупателей; это не имеет юридического значения и даёт лишь психологический фильтр, но можно с большой вероятностью вычислить "ведомость" продавца и даёт лишь психологический фильтр