Курорт в торговом центре: как формат терм переосмысливает коммерческую недвижимость

Управляющая компания «Термы» спроектирует оздоровительный комплекс площадью 8 тысяч квадратных метров в торгово-развлекательном центре «Панфиловский» в Зеленограде. Соглашение, подписанное на выставке NATMALL, где компания собрала более ста контактов потенциальных заказчиков, отражает растущий интерес девелоперов к формату «курорт в ТЦ». Для профессиональной аудитории этот кейс интересен не как новость о строительстве, а как сигнал о трансформации рынка коммерческой недвижимости: в условиях снижения покупательской активности и развития маркетплейсов торговые центры ищут новые драйверы трафика, и оздоровительная инфраструктура становится одним из ответов на этот вызов.

Прогнозы о сокращении прибыльности классических торговых центров начинают сбываться. По данным профильного Союза, в ближайшие два–три года порядка десяти процентов больших площадей будет либо закрыто, либо перепрофилировано. Перенасыщение рынка ТЦ, параллельное развитие маркетплейсов и сдвиг потребительских привычек в сторону онлайн-покупок создают структурное давление на офлайн-ретейл.

На этом фоне актуализируются альтернативные форматы использования коммерческих площадей. Как отметил создатель бренда «Городские термы» Юрий Бычков, продавать время становится выгоднее, чем продавать товар. Термальные комплексы, сочетающие доступность, отсутствие сезонности и широкий спектр активностей, вписываются в эту повестку как инфраструктура, ориентированная на качество времени, а не на транзакцию.

Популярность городских курортов объясняется несколькими факторами. Транспортная и временная доступность снижает барьер входа для аудитории. Бюджетный формат делает оздоровительные услуги массовым продуктом. Отсутствие привязки к сезону обеспечивает стабильный поток посетителей круглый год. Возможность провести досуг с семьёй расширяет целевую аудиторию.

Для собственников торговых центров интеграция термального комплекса решает несколько задач. Во-первых, создаёт новый повод для визита, не связанный с шопингом. Во-вторых, увеличивает среднее время пребывания посетителя в локации, что положительно влияет на смежные арендаторы. В-третьих, формирует дифференциацию на конкурентном рынке: ТЦ с оздоровительной инфраструктурой выделяется на фоне классических моллов.

Важный аспект — финансовая модель. По словам представителей «Городских терм», оздоровительные центры стабильно показывают хорошие результаты при условии точного исследования локации, корректной технологии, оптимальной экономики и грамотного управления. При этом речь идёт не только о заполнении пустующих площадей: некоторые собственники готовы заменять недостаточно доходных арендаторов на термальные зоны, что свидетельствует о высокой оценке потенциала формата.

Проект в Зеленограде станет вторым термальным комплексом в городе и первым, спроектированным УК «Термы» в этой локации. В архитектурном портфеле компании уже 160 договоров на разработку концептов оздоровительных центров. География потенциальных локаций расширяется: на выставке NATMALL присутствовали не только российские девелоперы, но и представители Азербайджана, Беларуси, Казахстана, Китая, Турции, Латинской Америки.

Россия, согласно данным консалтингового агентства Nikoliers, в 2025 году занимала четвёртое место в мире по количеству термальных комплексов — после Японии, Венгрии и Китая. При этом в стране функционирует всего 76 объектов. По оценке Юрия Бычкова, в ближайшие пять–шесть лет в России может появиться от двух до двух с половиной тысяч термальных комплексов и городских курортов, включая мега-объекты площадью более миллиона квадратных метров.

Кейс УК «Термы» в Зеленограде — не единичная сделка, а маркер более глубокой трансформации рынка коммерческой недвижимости. В мире, где потребительский выбор всё чаще определяется ценностями здоровья, качества времени и эмоционального опыта, инфраструктура, способная удовлетворить эти запросы, становится конкурентным преимуществом.

Успех подобных проектов будет зависеть от баланса между масштабом и персонализацией, между доступностью и премиальностью, между стандартизацией и адаптацией под локальную аудиторию. Для профессионального сообщества это означает необходимость переосмысления подходов к проектированию, управлению и монетизации коммерческих пространств — не как точек продаж, а как мест, где люди хотят проводить время.