Инвестиции в сельхозземли как русская рулетка: как государство забирает гектары из-за ошибки прошлых владельцев (и как этого избежать)
Сегодня поговорим про порядок приобретения земель сельскохозяйственного назначения и как минимизировать возможные риски
Правовая основа
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)
Обращаю внимание, что соответствующие материалы судебной практики к данной статье находятся в моем tg-канале.
Правовая позиция:
- В случае нарушения преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации/органа местного самоуправления земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, уполномоченный орган (чаще всего это Министерство имущественных отношений субъекта или прокурор) может предъявить иск о признании сделки по отчуждению такого земельного участка недействительным.
- Если в предшествующей возмездной сделке (соглашении об отступном, договоре купли-продажи) продавец не направлял в письменной форме извещение, о намерении продать такой земельный участок в соответствующий орган, то имеются основания для признания подобной сделки недействительной. Это будет означать, что новый собственник, к которому перешло право собственности по такой сделке, не имеет прав на отчуждение земельного участка в силу принципа nemo plus iuris (никто не может передать прав больше, чем имеет сам), а такая сделка по суду может быть признана недействительной.
Дело о признании сделки по продаже земель сельскохозяйственного назначения ничтожной
- Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (54,9 Га) принадлежал на праве собственности Обществу. Общество направило в адрес Министерства имущественных и земельных отношений субъекта РФ извещение о продаже такого земельного участка. В ответ на данное обращение Министерство отказалось от его приобретения. После чего земельный участок был продан физическому лицу. (2010 г.)
- Через несколько лет физические лица (супруги) продают этот же земельный участок другому физическому лицу, но без уведомления Министерства. (2016 г.)
- Спустя 3 года новый собственник продает его юридическому лицу. В этот раз в Министерство было направлено извещение, но ответа получено не было. При регистрации перехода права по такой сделке, Росреетр направил запрос в Министерство, на что был получен ответ о том, что принято решение не уведомлять продавца об отсутствии намерений в приобретении данного земельного участка. Новым собственником становится юридическое лицо (2019 г.).
- Через несколько недель после продажи земельного участка Министерство подает иск о признании договора купли-продажи между физическими лицами, физическим лицом и юридическим лицом недействительными, аннулировании записи о регистрации права собственности, возврат сторон в первоначальное положение. (2019 г.)
- Районный суд отказал в иске, по следующим основаниям:
– Министерство пропустило срок исковой давности. По мнению суда срок начал исчисляться с 2016 г., а иск был подан спустя 3 года 11 дней;
– Министерство в иске не просило перевести права покупателя на него и не привело достаточных доказательств как совершенные сделки нарушают его права. Соответственно у него отсутствует материально-правовая заинтересованность в удовлетворении иска о признании недействительными договоров купли-продажи продажи;
– Министерство дважды было извещено о намерении продать земельный участок, однако отказалось от преимущественного права покупки данного земельного участка.
- Таким образом, не уведомление супругами в 2016 г. Министерства о намерении продать земельный участок не нарушают его права и охраняемые законом интересы.
- Во второй инстанции решение отменили и удовлетворили требования Министерства. Апелляционное определение в кассации также было оставлено в силе.
- К сожалению, ни во второй инстанции, ни в третье не было приведено достаточных оснований почему решение районного суда неверно, а довод о том, что Министерство по последней сделке отказалось от преимущественного права покупки оставлен без внимания. Суды исключительно сослались на несколько статей о недействительности сделок, сроке исковой давности и пару общих положений Постановления Пленума ВС РФ и посчитали, что срок исковой давности начал течь с 2019 г., когда в Министерство было направлено уведомление о продаже, а не с 2016 г. как исчислил суд первой инстанции.
- Я считаю, что решения вышестоящих инстанции не основаны на нормах закона, а решение районного суда верным. Однако практики с аналогичным составом юридических фактов, но противоположным исходом найти не удалось.
Выводы:
Основания для признания сделки, по возмездному отчуждению земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, недействительной по иску органа субъекта Российской Федерации/органа местного самоуправления в ведении которого находится оборот земель сельскохозяйственного назначения:
– соответствующий орган не был уведомлен о совершении такой сделки;
– соответствующий орган был уведомлен о совершении такой сделки, но сделка была заключена до истечения 30 календарных дней со дня поступления извещения;
– соответствующий орган был уведомлен о совершении такой сделки и выразил желание выкупить такой земельный участок, но участок был продан другому лицу;
– соответствующий орган был уведомлен о совершении такой сделки, ответил отказом или не ответил вовсе, но продавец продал участок по цене ниже, чем указано в извещении;
– соответствующий орган был уведомлен о совершении такой сделки, ответил отказом или не ответил вовсе, продавец продал участок по цене, указанной в извещении или выше, но извещение по предшествующим возмездным сделкам органу не направлялись.
Способ минимизации рисков:
- Нотариальное удостоверение сделки;
- Страхование титула в течение 3 лет, со дня получения извещения субъектом Российской Федерации/органом местного самоуправления;
- Предоставление продавцом извещений направленных в Администрацию города/поселения и иное ведомство региона, занимающееся охраной оборота земель сельскохозяйственного назначения, о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с отметкой о получении.
Мой tg-канал, где я рассказываю про свое ПО для юристов и не только.