Новое в налогах на коммерческую недвижимость в 2026 году (актуально на май 2026)
2026 год принёс собственникам и арендаторам коммерческой недвижимости (офисы, склады, торговые помещения, апартаменты и т.д.) сразу несколько существенных изменений.
1. Расширение объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)
Федеральный закон № 425-ФЗ от 28.11.2025 — главное изменение года.
С 1 января 2026:
- Единые недвижимые комплексы (если в их состав входит хотя бы одно нежилое здание, соответствующее критериям торгового или административно-делового центра) теперь облагаются по кадастровой стоимости.
- Уточнены понятия «объект бытового обслуживания» (парикмахерские, ремонтные мастерские, прачечные и т.п.) — они тоже могут попасть под кадастровое налогообложение.
- Расширен перечень объектов в административно-деловых и торговых центрах.
Последствия: Многие объекты, которые раньше платили налог по балансовой (остаточной) стоимости, теперь переходят на более высокую кадастровую базу.
2. Изменения по ставкам и перечням
- Максимальная ставка по кадастровой стоимости — 2% (в большинстве регионов 1,5–2%).
- Регионы обязаны публиковать перечни кадастровых объектов не позднее 1 марта текущего года (ранее было 1 января).
- В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах продолжается пересмотр кадастровой оценки (рост в среднем 15–25%).
3. Другие важные изменения 2026 года
- НДС повышен до 22% (основная ставка) — сильно влияет на сделки купли-продажи и аренду коммерческой недвижимости.
- Ужесточение контроля за дроблением бизнеса при владении и сдаче в аренду недвижимости.
- Для ИП и самозанятых: ограничения на сдачу коммерческой недвижимости на льготных режимах (самозанятые вообще не могут сдавать коммерческую недвижимость по НПД 4–6%).
- Упрощение оспаривания кадастровой стоимости (комиссии и суды).
4. Возможности оптимизации в 2026 году (актуальные способы)
- Исключение объекта из регионального перечня (самый эффективный способ).
- Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии Росреестра или суде.
- Перевод объекта в другую категорию использования (если возможно).
- Использование льгот (например, для определённых видов деятельности или собственников).
- Правильная структура владения (ООО на ОСНО / УСН, учёт амортизации и т.д.).
В 2026 году налоговая нагрузка на коммерческую недвижимость в среднем выросла из-за расширения кадастрового налогообложения и повышения НДС. Однако у собственников осталось достаточно инструментов для легальной оптимизации — главное действовать до конца отчётного периода.
В 2026 году многие владельцы офисов, складов и торговых помещений получили повышенные квитанции по налогу на имущество. Из-за расширения ст. 378.2 НК РФ налоговая нагрузка у части собственников выросла на 40–80%.